| 110. zenbakia | Data 2003-06-12 | 11532 orria |
ESKORIATZAKO UDALA
Hiri eremuko egoitza esparruetako lokalak etxebizitzetara aldatzeko ordenantza. Behin betiko onespena.
Hiri lurzoro bizitegi-eremu finkatuen lokalen erabilera etxebizitzara aldatzeko diren jardunal aarautzeko Udal Ordenantzak hasierako onarpenaren aurkako erreklamazio edo iradokizunik egon ez denez, Toki Erregimeneko Oinarriak Arautzen dituen apirilaren 2ko 7/85 Legearen 49. artikuluaren c) azpitalaren azken paragrafoan zehaztutakoaren arabera, zeinari apirilaren 21eko 11/1999 Legeak gehigarri batzuk erantsi dizkion, Udalbatzak hartutako hasierako onarpena, orain behin-betiko bilakatu da. Hori horrela Toki Erregimeneko Oinarriak Arautzen dituen apirilaren 2ko 7/85 Legearen 70-2 artikuluan aurreikusitakoa betetzearren, Ordenantza horren testu oso-osoa argitaratzen da.
Eskoriatza, 2003ko maiatzaren 23a.—Alkatea. (6320)
UDAL ORDENANTZA, HIRI LURZORUKO
BIZITEGI-EREMU FINKATUETAN LOKALEN ERABILERA ETXEBIZITZARA ALDATZEKO DIREN JARDUNAK ARAUTZEKO
Zioak Azaltzea.
Eskoriatzan agerikoa da oso txikia dela etxebizitzen eskaintza, eta beste faktore batzuei gehituz larregi garestitzea karri du horrek guztiak, beste herri batzuekin alderatuz gero, eta horren ondorioz batzuetan zaila da herritarrentzat etxebizitza bat erostea.
Botere publikoak beharturik daude, ahal den neurrian, behar diren ekintzak egitera, oraingo euskal gizarteari dagokion bizi kalitateko estandarraren eragingarritasun baldintzak bermatzeko herritarrei.
Egia da ere lehen aipatu den eskaintzaren mugaren kausetako bat, Eskoriatzaren kasuan nahiz Gipuzkoako udalerri gehienen kasuan, lurraldearen beraren morfologian dagoela, eta horrek dakar lurzoru egokiaren gabezia eraikitzeko. Hemen oso mugaturik dago lurzorua, eta horregatik oso preziatua da. Beharrizanak hainbat direnez, hau da, bizitegia, jarduera ekonomikoak, arrazionalizatu egin behar da ahalik eta gehien lurzoruaren antolamendua, lurzoru eskari guztien artean oreka bermatzeko.
Bestalde, Eskoriatzako eraikin ondarean merkataritza lokal ugari dago, merkataritzan aritzeko leku ezegokietan daudelako, hutsik direnak eta egoera berean jarraitzeko traza guztia dutenak.
Azken egunotan hainbat eskaera puntual aurkeztu dute Udal honetan, etxebizitza moduan merkataritza lokalak egokitzeko. Azkeneko eskaeran esku-hartze hori arautzeko beharra planteatu dute. Lehen azaldu diren arrazoiei erantzuteko, pentsatu du udal honek lokaletik etxebizitzara lokal erabilera aldatzeko bide horrek etxebizitzen kopurua handitu dezakeela, lurzoru berria kolonizatzeko beharrik izan gabe. Lehendik finkaturik dagoen eraikin ondarean ezarri beharreko erabilerak errealitatearen eskakizunetara modurik egokienean arrazionalizatzea izango litzateke. Horrela, gainera, irteera emango litzaieke erabili gabeko lokal horiei, izan ere, orain dauden eraikuntzetan espazioak hartzen dituzte.
Mekanismo honek lagundu egin badezake ere, neurri baten, udalerrian etxebizitza eskaintzaren gabezia samurtzen, udalak zaindu egin beharko du, gauza guztien gainetik, hortik ateratzen diren etxebizitzek izan dezaten gaurko egunean erabilera horretarako eskatzen diren baldintza guztiak (higienekoak, bizitzeko egokitasunekoak, erabilera bateragarritasunekoak, e.a.). Horregatik, erabilera aldatzeko baimen eskaerak banan-banan aztertuko dira, teknikariak egingo du txostena hartaz, eta baimena emango zaie edo ez arrazoiturik, proposatu den moduko erabilera jartzeko gaitasuna duen edo ez ikusita.
Erabilera aldaketa horrekin batera gerta daiteke bizitegiaren balioa gehitzea. Halako kasuetan, indarrean dagoen hirigintza legeriak xedatzen duenaren arabera (apirilaren 25eko 3/97 Euskal Legea, apirilaren 20ko 11/98 Euskal Legeak aldatua), erabilera aldaketak sortutako plusbalio edo gainbalioan parte hartzea egokituko zaio Udalari. Interesdun bakoitzarekin banaka sinatutako hirigintza hitzarmenetan zehaztuko da parte hartze hori.
1. art.Helburua.
Bizitegi eremu finkatuetako eraikuntzetan lokalen erabilera etxebizitzara aldatzeko jardunak arautzea du helburu Ordenantza honek.
2. art.Aplikazio eremua.
Hiri-lur gisa sailkatutako lurzoruaren bizitegi-eremu finkatuetan dauden bizitegi-eraikuntzetan dauden lokaletan bakarrik aldatu daiteke Ordenantza honetan arautzen den erabilera, PERCHE-ak araututako eremuetan izan ezik (Eskoriatzako Hirigune Historiko eremua); San Juan kalea, Hidalga kalea, E. Gososarri plaza, Santa Ana auzoa eta Gaztañadui kalea, 1zenbakitik 31ra
Ordenantza honen ondorioetarako, eremu finkatutzat jotzen dira xehekapen planeamenduko agiria onarturik dutenak, kudeatzeko tresna onarturik eta gauzaturik dutenak eta urbanizazio obrak eginda dituztenak.
3. art.Erabilera aldatzeko, lokalak izan behar dituen baldintzak.
I. Bizi-gaitasuneko baldintzak
Erabilera aldaketa baimentzeko, hemen aipatzen diren bizi-gaitasuneko baldintzak izan behar ditu edo horiek izateko aukera izan behar du lokalak:
1.Aplikazio eremua:
Jatorrian etxebizitza erabilerarik izan ez eta izaera hori lortu nahi duten lokalak egokitzeko aplikatuko dira bizi-gaitasuneko baldintza hauek, eta salbuespenez onartu ahal izango da aipatu aspektu horietako bat bete ez izana, behar bezala justifikatutako arrazoiengatik.
2.Gutxienez etxebizitzak behar duen azalera erabilgarria eta programatua:
Gutxieneko etxebizitza hauek osatzen dute, sukaldeak, egonleku-sukaldeak, biko logela batek eta bainu gelak, gutxienez konketa, komuneko taza eta dutxarekin. Sukalde eta egongela-jantokiaren gelak gela bakar batean batu daitezke, egonleku-sukalde-jantoki izenekoa.
Egonlekutzat hartzen da, egongela edo egoteko saloia, orokorrean egon ohi garen lekua, eta ez da lo egiteko gela, nahiz eta hartarako ere erabili daitekeen.
Gutxieneko etxebizitzaren azalera erabilgarria ez da izango 40m²-koa baino txikiagoa.
Lau logeletako etxebizitzak derrigorrez bi komun oso izan beharko dituzte.
3.Etxebizitzak osatzen dituzten gelen gutxieneko azalera eta zabaleraren baldintzak:
Baldintza hauek beteko dituzte etxebizitzak osatzen dituzten gelek:
a)Egonleku-jantokia: 12m² baino txikiagoa ez den azalera erabilgarria izango du. Honelako forma izango du: Barrualdean 3 m-ko diametroa duen zirkulu bat egiteko modukoa.
b)Sukaldea: 6m² baino txikiagoa ez den azalera erabilgarria izango du, eta 1,60 m baino txikiagoa ez den zabalera.
c)Egonleku-sukalde-jantokia: 16m² baino txikiagoa ez den azalera erabilgarria izango du. Honelako forma izango du: Barrualdean 3 m-ko diametroa duen zirkulu bat egiteko modukoa.
d)Bi logela: 10m² baino txikiagoa ez den azalera erabilgarria izango du, eta zabalera ez da 2,50 m. baino txikiagoa izango.
e)Banakako logela: 6m² baino txikiagoa ez den azalera erabilgarria izango du, eta zabalera ez da 2 m-koa baino txikiagoa izango.
f)Bainu gela: Gutxienez 2,50m²-ko azalera erabilgarria izango du eta, kasu guztietan, konketa, komuneko taza eta dutxa izango ditu.
g)Bainu gela bat izanez gero, 1,3m² baino txikiagoa ez den azalerako komunak kokatu daitezke.
h)Atartea: Gutxienez 1,10 m-ko zabalera izan behar du.
i)Korridoreak: Gutxienez 0,90 m-ko zabalera izango dute, nahiz eta estuguneren bat izan ahalko duten, gutxienez 0,80 m-ko zabaleraz, beti ere 0,40 m baino luzeagoa ez bada.
4.Gelen gutxieneko altura librea:
Gutxieneko altura librea etxebizitzen geletan 2,50 m-koa izango da. Altura hori,30 m-raino murriztu ahal izango da komunetan, bainu geletan, korridoreetan, atarteetan, armairu geletan, trastelekuetan eta pertsonak luzaroan egoteko ez diren beste gela batzuetan.
Salbuespenez onartu ahal izango da murrizte hori altueran egonleku, sukalde edo logeletako baten zati batean, egiturazko elementuak edo instalazio batzuk pasatzeko behar denean. Halako kasuetan, murriztutako altueraz dagoen egonlekuaren azalera ezingo da izan azalera osoaren %10 baino handiagoa.
Teilapeko espazioetan, bizitzeko gelatzat hartuko dira gutxienez altura librea 2,50 m-koa dutenak, gelaren azalera erabilgarri osoaren %60rena behintzat, eta murriztu ahal izango da gutxienez 1,90 m-raino lekurik baxuenean.
5.Etxebizitzetan gelak banatzeko baldintzak:
Etxebizitzara ezin izango da sartu bainu gelatik, logeletatik, atarteetatik, trastelekuetatik edo antzekoetatik, korridore, atarte, egongela edo antzekoetatik egingo baita.
Atartetik, korridoretik edo egonlekutik bakarrik sartuko ahal izango da logela bakoitzera, eta inoiz ezingo da sartu sukaldetik eta beste logela batetik.
Atartetik edo korridoretik sartuko da bainu gelan. Bainu gela bat baino gehiago izanez gero etxebizitzak, nahikoa izango da horietako batera atartetik edo korridoretik sartzea, eta gainerakoak logeletan egon ahal izango dira, eta handik sartu ahal izango da bainu gelara zuzen-zuzenean.
6.Etxebizitzetan gelen argiztapen eta aireztatze baldintzak:
Etxebizitzak gutxienez bizitzeko bi gela izango ditu eraikineko kanpoaldeko fatxadetan tarte irekiekin, eta halakoak ez dira izango erabilera publikoa duten ataripeko barrualdeetan dauden fatxadak, solairuaren altuera goiko aldea kale kanpo-gainazalarekiko 1,10 metro baino gutxiagokoa bada. Gela horietatik, bata behintzat, egonlekutzat hartuko da, berdin diolarik zein modalitatetan.
Egonleku, sukalde, jantoki eta logela izateko diren gelek argiztapen naturaleko tarteak eta aireztatze tarteak izango dituzte, kanpora zuzenean irekita. Gelaren azalera erabilgarriaren 1/8 baino txikiagoa ez den azalera izan behar dute tarte horiek eta inoiz ez da 1m²-koa baino txikiagoa izango. Tartearen azalera gunea, aireztatzeko, gutxienez gelaren azalera erabilgarriaren 1/12koa izango da.
Komunak eta bainu gelak, etxebizitza barruan eraiki daitezkeen trastelekuak, tarte irekiak izan behar dituzte zuzenean kanpora irekita edo argi edo aireztatze patioetara, eta aireztatzearen gutxieneko azalera 0,30m²-koa izango da, eta onartu egingo dira, haien ordez, NTE-ISV «Osasungarrietako Instalazioak: Aireztatzea» Teknologia Araua betetzen duen eroan bidezko aireztatze sistemak, edo aireztatze bortxatu bidez baliabide mekanikoak, eta bermatuko dute gutxienez orduko 30m³-ko emaria ateratzea.
7.Ordezko aplikazio araudia:
Ordenantza hauetan arautzen ez diren aspektu guztietan, ordezko aplikazio araudietan xedatzen denera egongo da (Laneko Segurtasun eta Higieneko Ordenantza Orokorra, NBE, uztailaren 30eko 214/1996 Dekretuaren IV. Eranskina –etxebizitzen gutxieneko bizi-gaitasun baldintzei buruz eta egoera hori lortzeko diren obrak– Ondare Urbanizatu eta Eraikia zaharberritzeko jardun babestuei buruz).
II. Inguruko erabilerak.
Lokalaren berezko baldintza horiez gain, lokaletik mugan eta hurbil dauden lokalek erabilera bateragarriren bat izan behar dute etxebizitzak duen erabilerarekiko; hortaz, erabilera hori jartzea ez da desegokia izango, haren inguruan dauden jarduerak direla eta.
III. Lokaleko sarbidea.
Azkenik, etxebizitza bihurtu nahi diren lokalek sarbide bat izango dute eraikineko komunikazio bertikaleko nukleotik, hau da, ez dute zuzeneko sarbiderik izango bide publikotik.
Dena den, salbuespenezko kasuetan eta behar bezala justifikatuta daudenean, bide publikotik sarbide zuzena duten lokalen erabilera-aldaketa ere baimendu ahal izango da, Zerbitzu Teknikoek dagokien balorazioa egin eta gero.
IV. Soto edo erdisotoko lokalak.
Ordenantza honetako aplikazio eremutik kanpo geratzen dira, eta hortaz, etxebizitza bihurtzeko aukeratik, jatorrian soto izaera duten lokalak, eta erdisoto izaera dutenak, beste lokal batzuekin loturan ez dauden kanpoaldeko perimetroaren itxituren %50 baino proportzio handiagoan, berdin diolarik zein erabilera duten.
Ondorio hauetarako, erdisototzat hartuko da beheko solairutik beharra dagoena eta metro bat baino gehiago irteten duena, eraikinarekin lotura duen lursailaren sestrako edozeinetan.
Udaleko Zerbitzu Teknikoek baloratuko dute hori guztia, kasu bakoitzean egingo den txosten tekniko baten bidez.
4. art.Erabilera aldatzeko prozedura.
1.Lokalaren jabeak hartarako aurkeztutako eskabidearen bidez hasiko da prozedura.
2.Txosten teknikoaren bidez, lokalean etxebizitza bat kokatzeko egokia den edo ez baloratuko dute Udaleko Zerbitzu Teknikoek, 3. artikuluan azaldutako irizpideen arabera.
3.Etxebizitza bat jartzeko eskatzen diren baldintzak lokalak betetzen dituen edo ez ikusirik, baimen hori ematea edo ez erabakiko du Udalak. Baimena emanez gero, jardun horri buruzko hirigintza kargen zenbatekoa adieraziko da akordio berean.
4.Hitzarmen baten bidez gauzatuko da erabilera aldaketa, eta interesdunak eta Udalak sinatuko dute hura, eta hitzarmenean jasoko dira, batetik, hirigintza kargak eta, bestetik, zelan ordaindu horiek.
5.Aurreko guztia egingo da, hirugarren baten eskubideen kalterik gabe eta esku hartzearen ondorioz jabetza horizontaleko titulua aldatzearen kalterik gabe.
6.Erabilera aldatzeko eskubidea izango dute, hitzarmen hori sinatzen duten unean. Edozelan ere, etxebizitza egokitzeko obra lizentzia lortzeko, dagokion Proiektu Teknikoa aurkeztu behar du interesdunak. Hitzarmena sinatu eta handik urtebeteko epean, bukaturik egon behar du obrak, lorturik lehenengoz erabiltzeko lizentzia eta norbaitek bizi behar du etxebizitzan. Aurreko epe hori bete ezean, erabilera aldatzeko hartutako eskubidea galduko du interesdunak, eta zigor moduan, hirigintza kargen truke ordaindutako zenbatekoaren %50 bakarrik itzuliko zaio.
7.Etxebizitza lehenengoz erabiltzeko lizentzia emandakoan eta etxebizitzan benetan norbait bizi dela (hitzarmena sinatzen den egunetik urtebeteko igaro baino lehen) egiaztatutakoan egingo dira erabilera aldaketa gauzatzeko behin betiko ziurtagiriak.
5. art.Hirigintza kargak.
Lokal erabilera etxebizitzara aldatzearen ondorioz espazio horren balioa gehitzen bada, erabilera bi horien lurzoruaren balio eragingarriaren arabera, Udalari egokituko zaio, indarrean dagoen hirigintza legerian xedatutakoaren arabera, gehitze horren balioaren %10. Lagapen hori diru txanponez gauzatuko da, kasurik kasu kalkulatuko da, eta interesdunarekin sinatzen den hitzarmenean azalduko da hori.
Halaber, etxebizitzen kopurua handitzeak berdegune eta espazio irekietarako den lurzorua gehitzea eskatzen duenez, etxebizitza bakoitzeko 18m²-ko proportzio inguruan, hirigintza karga bezala, kopuru bat ordainduko da Udalak eros dezan lurzoru hori.
Espazio ireki- berdeguneko m² bakoitzaren balioa 2003 urteko 66,76 €-ko kopuruan finkatu da, eta urtero eguneratuko da, (KPI) Kontsumorako Prezioen Indizeak dituen aldaeren arabera.
Ez da baimenik emango erabilera aldatzeko, jardunari dagozkion hirigintza kargak ordaintzen ez badira.
6. art.Etxebizitza bihurtutako lokalen erregistroa.
Erregistro bat sortuko du Udalak, eta han jasoko ditu erabilera aldatzea baimendu dituen lokal guztiak.
7. art.Ziurtagiriak ematea.
Halaber, zer hori kreditatzeko, interesdunek eskatzen dituzten ziurtagiriak emango ditu.
8. art.Katastroari adieraztea.
Jatorriz lokalerako den espazio batean etxebizitza erabilera baimendu eta gero, Gipuzkoako Foru Aldundiko Hiri Katastroaren jakinaren gainean jarriko du Udalak gorabehera hori, dagozkion eraginetarako.
9. art.Ordenantzaren aplikazioa iraungitzea.
Ordenantza honen aplikazioa baliorik gabe geratuko da, indarrean sartu eta handik urteko epea igaro eta gero, eta edozelan ere, Udalak erabilera aldaketa baimentzen duenean. Orduan, etxebizitzaren gaiarekin lotutako gorabeherak aztertuko ditu udalak, eta, lokalen erabilera aldaketen esperientzia baloratu ostean, Ordenantzaren aplikazioaz jarraitu edo ez erabakiko du.