| Número 110 | Fecha 12-06-2003 | Página 11532 |
AYUNTAMIENTO DE ESKORIATZA
Aprobación definitiva de la ordenanza municipal reguladora de las actuaciones tendentes al cambio de uso de locales a vivienda en ámbitos residenciales consolidados de suelo urbano.
No habiéndose presentado reclamación o sugerencia alguna en relación a la aprobación inicial de la Ordenanza Municipal Reguladora de las actuaciones tendentes al cambio de uso de locales a vivienda en ámbitos residenciales consolidados de suelo urbano, al amparo de lo previsto en el párrafo final de la letra c) del art. 49 de la Ley 7/85, del 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, introducido por la Ley 11/1999, de 21 de abril, el acuerdo de aprobación inicial adoptado por el Pleno del Ayuntamiento deviene en definitivo. Por dicho motivo, y a los efectos previstos en el art, 70-2.º de la Ley 7/85, del 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local, se procede a la publicación del texto integro de dicha Ordenanza.
Eskoriatza, a 23 de mayo de 2003.—El Alcalde. (6320)
ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DE LAS ACTUACIONES TENDENTES AL CAMBIO DE USO DE LOCALES A VIVIENDA EN AMBITOS RESIDENCIALES CONSOLIDADOS DE SUELO URBANO
Exposición de motivos.
Es notoria en Eskoriatza la escasía de la oferta de vivienda, lo que añadido a otros factores ha motivado el excesivo encarecimiento, comparativamente con otras poblaciones, de dicho bien, resultando en ocasiones difícil la adquisición una vivienda por los ciudadanos.
Los poderes públicos tienen la obligación de llevar a cabo, en la medida de lo posible, las acciones necesarias para garantizar a los ciudadanos las condiciones de efectividad del estandar de calidad de vida que corresponde a la sociedad vasca actual.
Bien es cierto que una de las causas de la limitación de la oferta anteriormente referida se encuentra, tanto en el caso de Eskoriatza como en el de la mayoría de los Municipios de Gipuzkoa, en la morfología del propio territorio, que desemboca en la escasía de suelo apto para ser edificado. El suelo es aquí un bien limitado, y por ello preciado. Siendo las necesidades diversas -residencia, actividades económicas - es preciso racionalizar al máximo la ordenación del suelo, al objeto de garantizar el equilibrio entre todas las demandas de suelo.
Por otro lado, nos encontramos con que en el patrimonio edificado de Eskoriatza existe un amplio parque de locales comerciales que por encontrarse en ubicaciones no adecuados al destino comercial, se encuentran vacíos y con una clara vocación de continuar en la misma situación.
En las últimas fechas se han presentado ante el Ayuntamiento algunas solicitudes puntuales para habilitar como vivienda locales comerciales. La última de las solicitudes ha planteado al Ayuntamiento la necesidad de normativizar dicha intervención. Atendiendo a las razones anteriormente expuestas, se ha considerado que dicha vía de cambio de uso de local a vivienda puede generar un aumento del número de viviendas sin necesidad de colonizar nuevo suelo. Se trataría de racionalizar de la forma más adecuada a las exigencias de la realidad los usos a establecer en el patrimonio edificado ya consolidado. De esta forma se daría además salida a esos locales inutilizados, que por su parte ocupan espacios dentro de las edificaciones existentes.
Si bien este mecanismo puede ayudar a aliviar, en alguna medida, la falta de oferta de vivienda en el Municipio, el Ayuntamiento deberá velar ante todo por que las viviendas resultantes cuenten con las todas condiciones exigidas para dicho uso en la actualidad (higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos, etc.). Es por ello que las solicitudes de autorización para cambio de uso deberán ser analizadas caso por caso, informadas técnicamente puntualmente, y autorizadas o no motivadamente en base a su aptitud para albergar un uso como el propuesto.
Dicho cambio de uso puede llevar aparejada un incremento de valor del habitáculo. En estos casos, de conformidad a lo dispuesto por la legislación urbanística en vigor (Ley Vasca 3/97, de 25 de abril, modificada por la Ley Vasca 11/98, de 20 de abril), al Ayuntamiento corresponderá participar en la plusvalía generada por el cambio de uso. Dicha participación será concretada en los convenios urbanísticos que a tal efecto se suscribirán individualizadamente con cada interesado.
Art. 1. Objeto.
Es objeto de la presente Ordenanza la regulación de las actuaciones consistentes en el cambio de uso de locales a vivienda en las edificaciones de ámbitos residenciales consolidados.
Art. 2. Ambito de aplicación.
El cambio de uso regulado en la presente Ordenanza será posible únicamente en locales ubicados en edificaciones residenciales sitas en ámbitos residenciales consolidados del Suelo clasificado como Urbano, exceptuando las áreas reguladas por el PERCHE. (Area del casco Histórico de Eskoriatza), San Juan kalea, Hidalga kalea, E. Gorosarri plaza, Santa Ana auzoa y Gastañadui kalea del n.º 1 al n.º 31.
A los efectos de esta Ordenanza se consideran ámbitos consolidados aquellos que tengan aprobado el documento de planeamiento de detalle, aprobado y materializado el instrumento de gestión, y ejecutadas las obras de urbanización correspondientes.
Art. 3. Condiciones del local para el cambio de uso.
I. Condiciones de habitabilidad.
Para que el cambio de uso pueda ser autorizado, el local deberá contar o tener posibilidades de contar con las condiciones de habitabilidad que a continuación se expresan:
1.Ambito de aplicación:
Las presentes condiciones de habitabilidad serán de aplicación en la adecuación de locales sin uso original de vivienda que pretendan adquirir tal condición, pudiendo admitirse excepcionalmente el no cumplimiento de alguno de los referidos aspectos, por razones debidamente justificadas.
2.Superficie útil y programada de vivienda mínima:
Se entiende por vivienda mínima la que está compuesta por cocina, estancia-comedor, un dormitorio doble y un cuarto de baño compuesto como mínimo de lavabo, inodoro y ducha. Las piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada estancia-cocina-comedor.
Por estancia se entiende la pieza de la sala o cuarto de estar donde se habita normalmente y no está destinada a dormitorio, aunque pueda utilizarse como tal.
La superficie útil de la vivienda mínima no podrá ser inferior a 40 m².
Las viviendas de cuatro dormitorios deberán contar obligatoriamente con dos cuartos de aseo completos.
3.Condiciones de superficie y ancho mínimo de las siguientes piezas que componen las viviendas:
Las siguientes piezas que componen las viviendas cumplirán con las condiciones descritas a continuación:
a)Estancia-comedor: Tendrá una superficie útil no menor de 12 m². Su forma será tal que pueda inscribirse en su interior un círculo no menor de 3 m. de diámetro.
b)Cocina: Tendrá una superficie útil no menor de 6 m² y un ancho no menor de 1,60 m.
c)Estancia-cocina-comedor: Tendrá una superficie útil no menor de 16 m². Su forma será tal que pueda inscribirse en su interior un círculo de 3 m. de diámetro.
d)Dormitorio doble: Tendrá una superficie útil no menor de 10 m², con un ancho no menor de 2,50 m.
e)Dormitorio individual: Tendrá una superficie útil no menor de 6 m², con un ancho no menor de 2 m.
f)Baño: Tendrá una superficie mínima útil de 2,50 m² y deberá dar cabida, en todos los casos, a un lavabo, un inodoro y una ducha.
g)En caso de existir un baño podrán ubicarse aseos de superficie no menor de 1,3 m².
h)Vestíbulo: Deberá tener un ancho mínimo de 1,10 m.
i)Pasillos: Tendrán un ancho mínimo de 0,90 m., aunque podrá existir algún estrangulamiento con un ancho mínimo de 0,80 m. siempre que su longitud no sea mayor de 0,40 m.
4. Altura libre mínima de las piezas:
La altura libre mínima en las piezas de las viviendas será de 2,50 m. Esta altura podrá reducirse hasta 2,30 m. en los aseos, baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios, trasteros y otras piezas no destinadas a la estancia prolongada de personas.
Excepcionalmente podrá admitirse también esta reducción en la altura en parte de alguna de las estancias, cocinas o dormitorios, cuando así se requiera para el paso de elementos estructurales o de algunas instalaciones. En este caso, la superficie de la estancia con la altura reducida no podrá ser mayor que un 10% de la superficie total de la misma.
En los espacios bajo cubierta, únicamente se considerarán como piezas habitables, las que dispongan de una altura libre mínima de 2,50 m. al menos de un 60% de la superficie total útil de la pieza que podrá reducirse hasta un mínimo de 1,90 m. en su extremo más bajo.
5. Condiciones de distribución de las piezas en las viviendas:
El acceso a la vivienda no se podrá realizar a través de baños, dormitorios, vestidores, trasteros o similares, se realizará a través de pasillos, vestíbulos, estancias o similares.
El acceso a cada uno de los dormitorios se realizará únicamente desde el vestíbulo, pasillo o estancia, en ningún caso desde la cocina ni desde otro dormitorio.
El acceso al baño se realizará desde el vestíbulo o pasillo. Caso de que la vivienda disponga de más de un baño, bastará con que, al menos el acceso a uno de ellos, se realice desde el vestíbulo o pasillo, pudiendo estar el resto incorporados a los dormitorios con acceso directo desde ellos.
6. Condiciones de iluminación y ventilación de las piezas en las viviendas:
Toda vivienda tendrá al menos dos piezas habitables con huecos abiertos en las fachadas exteriores del edificio, no pudiendo entenderse como tales aquellas fachadas que se sitúan en el interior de porches con un uso público y cuya altura de la parte superior de forjado a superficie exterior de calle sea inferior a 1,10 m. De estas piezas, al menos una, será la destinada a estancia en cualquiera de sus modalidades.
Las piezas destinadas a estancia, cocina, comedor y dormitorio dispondrán de huecos de iluminación natural y ventilación abiertos directamente al exterior. Los huecos deberán tener una superficie no inferior a 1/8 de la superficie útil de la pieza y nunca menor de 1 m². La superficie practicable del hueco a efectos de ventilación será como mínimo de 1/12 de la superficie útil de la pieza.
Los cuartos de aseo y baños, los trasteros que puedan construirse en el interior de las viviendas, deberán disponer de huecos abiertos directamente al exterior o a patios de luces o de ventilación, con una superficie mínima de ventilación de 0,30 m², admitiéndose su sustitución por sistemas de ventilación por conducto que cumplimenten la Norma Tecnológica NTE-ISV «Instalaciones de Salubridad: Ventilación», o mediante ventilación forzada por medios mecánicos que garanticen un caudal mínimo de extracción de 30 m³ por hora.
7. Normativa de aplicación subsidiaria:
En todos los aspectos no regulados en las presentes Ordenanzas, se estará a lo dispuesto en las de aplicación subsidiaria (Ordenanza General de Seguridad e Higiene en el trabajo, NBEs, Anexo IV –sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y obras conducentes a tal estado– del Decreto 214/1996, de 30 de julio, sobre actuacioness protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado).
II. Usos circundantes.
Además de dichas condiciones propias del local, los locales lindantes y próximos a aquel deberán ser objeto de algún uso compatible con el de la vivienda, de tal forma que no resulte inapropiado el establecimiento de dicho uso por razón de las actividades circundantes al mismo.
III.Acceso al local.
Por último, los locales que pretendan convertirse en vivienda deberán contar con un acceso desde el núcleo de comunicación vertical del edificio, es decir, no podrán tener acceso directo desde la vía pública.
No obstante, en casos excepcionales y debidamente justificados, que serán valorados por los Servicios Técnicos municipales, se podrá autorizar el cambio de uso de un local con acceso directo desde la vía público.
IV. Locales en sótano o semisótano.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la presente Ordenanza, y por tanto de la posibilidad de transformarse en vivienda, los locales que originalmente presenten una configuración de sótano, y aquellos que presenten la condición de semisótano en una proporción superior al 50% de los cierres del perímetro exterior que no estén en contacto con otros locales, cualquiera que sea su uso.
A estos efectos, se considerará semisótano aquel situado por debajo de la planta baja y que sobresalga más de un metro en cualquiera de las rasantes del terreno en contacto con la edificación.
Todo lo anterior será valorado por los Servicios Técnicos Municipales mediante informe técnico que se emitirá en cada caso.
Art. 4. Procedimiento para el cambio de uso.
1. El procedimiento se iniciará mediante la solicitud a tal efecto presentada por el propietario del local.
2. Mediante informe técnico los Servicios Técnicos Municipales valorarán la aptitud del local para albergar en él una vivienda, de conformidad a los criterios en el artículo 3.º expuestos.
3. Atendiendo al cumplimiento o no por el local de los requisitos exigidos para el establecimiento de una vivienda, el Ayuntamiento resolverá la concesión o no de dicha autorización. En caso de concesión, en el mismo acuerdo se expresará el importe al que ascenderían las cargas urbanísticas correspondiente a dicha actuación.
4. El cambio de uso se materializará mediante un convenio que suscribirán el interesado y el Ayuntamiento, en el que se contemplarán las cargas urbanísticas y su forma de pago.
5. Todo lo anterior se efectuará sin perjuicio de los derechos de tercero y de las modificaciones del título de la propiedad horizontal que en su caso pudiera exijir la intervención.
6. El derecho para el cambio de uso se adquirirá en el momento de la suscripción del referido convenio. Ello no obstante, para la obtención de la licencia de obras de acondicionamiento de vivienda el interesado deberá presentar el correspondiente Proyecto Técnico. La obra deberá encontrarse finalizada, la licencia de primera ocupación obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un año a contar de la firma del convenio. En caso de incumplimiento de lo anterior, el interesado perderá el derecho adquirido para el cambio de uso, y como penalización, únicamente le será reintegrado el 50% del importe abonado en concepto de cargas urbanísticas.
7. Las certificaciones definitivas de la materialización del cambio de uso serán expedidas una vez sea concedida la licencia de primera ocupación de la vivienda y comprobada que la misma se encuentra efectivamente habitada (antes del transcurso de un año desde la firma del convenio).
Art. 5. Cargas urbanísticas.
En los supuestos en que el cambio de uso de local a vivienda suponga un incremento del valor de dicho espacio, de conformidad a los valores residuales del suelo de los respectivos usos, al Ayuntamiento corresponderá, según lo dispuesto en la legislación urbanística en vigor, el 10% del valor de dicho incremento. Esta cesión se materializará monetarizadamente, será calculada caso por caso, y reflejada en el convenio que se suscriba al efecto con el interesado.
Asimismo, habida cuenta que el aumento del número de viviendas exige el incremento del suelo destinado a zonas verdes y espacios libres, en una proporción aproximada de 18 m² por vivienda, se abonará en concepto de cargas urbanísticas, una cantidad destinada a la adquisición por el Ayuntamiento de dicho suelo.
El valor de cada m² de espacio libre-zona verde se fija en la cantidad de 66,76 € del año 2003, y será actualizado anualmente conforme a las variaciones que experimente el Indice de Precios al Consumo (IPC).
No se autorizará cambio de uso alguno en tanto no se abonen las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación.
Art. 6. Registro de locales convertidos a vivienda.
El Ayuntamiento creará un Registro en el que inscribirá todos los locales cuyo uso ha autorizado alterar.
Art. 7. Emisión de certificaciones.
Asimismo, emitirá cuantos certificados soliciten los interesados para la acreditación de tal extremo.
Art. 8. Comunicación al catastro.
Una vez sea autorizado el uso de vivienda en un espacio destinado originariamente a local, el Ayuntamiento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catastro de Urbana de la Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectos oportunos.
Art. 9. Suspensión de la aplicación de la ordenanza.
La aplicación de la presente Ordenanza quedará suspendida una vez transcurrido el plazo de cuatro años a partir de su entrada en vigor, y en todo caso cuando el Ayuntamiento conceda la autorización de cambio de uso número 25. En este momento el Ayuntamiento procederá a la revisión de las circunstancias concurrentes relacionadas con el tema de la vivienda, y, tras valorar la experiencia de los cambios de usos de locales, decidirá la continuación o no con la aplicación de la Ordenanza.