| Número 216 | Fecha 12-11-1998 | Página 15391 |
DEPARTAMENTO DE OBRAS HIDRAULICAS
Y URBANISMO
Dirección General de Urbanismo y Arquitectura
Modificación de Elementos de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Legazpi para las Areas 10-2 y 11-15. (GHI-053/98-P05-A).
El Consejo de Diputados en sesión de 1 de setiembre de 1998, adoptó acuerdo cuyo contenido a continuación se publica:
«Tras su tramitación por el Ayuntamiento, se presenta para aprobación definitiva por esta Diputación Foral el expediente de «Modificación de Elementos de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Legazpi para las Areas 10-2 y 11-15».
La ordenación urbanística integral del municipio de Legazpi se encuentra definida y regida por las Normas Subsidiarias de Planeamiento aprobadas definitivamente por Acuerdo de este Consejo de Diputados de 2 de junio de 1987. En sus determinaciones se delimita el Area 10, Ensanche de Plazaola, que se clasifica como suelo urbano con uso residencial intensivo, a desarrollar mediante la tramitación de un Plan Especial de Reforma Interior. Dicho Plan fue aprobado en fecha 1 de setiembre de 1987, que no se llegó a ejecutar. Posteriormente, con fecha de 29 de setiembre de 1992, este Consejo de Diputados aprobó la «Modificación de las Normas Subsidiarias para el Area 10, Ensanche de Plazaola», cuyas determinaciones fueron desarrolladas mediante un Plan Especial de Reforma Interior, aprobado el 10 de noviembre de 1992, que preveía la construcción de 320 viviendas. De este Plan Especial, hasta la fecha sólo se ha ejecutado una parte del mismo (en concreto, 144 viviendas).
El presente expediente plantea una nueva modificación de las Normas Subsidiarias sobre los terrenos del Area 10 que aún no han sido ocupados, a los que incorpora también parte del Area 11-15.1 y 11-15.2 de las Normas, calificados como sistema general de equipamiento comunitario edificado y como residencial-casco antiguo respectivamente. De este manera, se incluyen en el ámbito objeto de modificación el frontón municipal, las escuelas y la casa consistorial, además del parque urbano allí existente.
La ordenación propuesta plantea la edificación de 231 viviendas, el traslado del frontón a otro emplazamiento dentro del ámbito delimitado, la supresión del edificio escolar y la consolidación de la casa consistorial. Del total residencial señalado, 183 viviendas se emplazan en el Area 10 y 48 en el Area 11-15.
En la fase municipal, el Ayuntamiento en sesión plenaria celebrada el 3 de diciembre de 1997 acordó la aprobación inicial del documento, presentándose dos escritos de alegaciones durante el período de información pública.
Emitidos los informes pertinentes, el Pleno Municipal, en sesión de 28 de enero de 1998 acordó aprobar provisionalmente la modificación tramitada, estimando las alegaciones presentadas, así como ordenar la elaboración de una documentación completa que refundiera el texto inicialmente aprobado y las modificaciones incluidas en el acto de aprobación provisional.
Elaborada dicha documentación y remitida a esta Diputación Foral para su aprobación definitiva, la misma fue enviada a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, que a través de la Sección de Planeamiento Urbanístico de Gipuzkoa, en sesión 3/1998, celebrada el 4 de mayo de 1998, acordó informar favorablemente el expediente desde los aspectos cuyo carácter del informe es vinculante.
Analizado, por último, el contenido del documento por los servicios técnicos de urbanismo de esta Diputación Foral, el mismo resulta acorde con los objetivos perseguidos, siendo preciso introducir una serie de condiciones que permitan su aprobación definitiva relativas a las reservas de zonas verdes y espacios libres (con el fin de garantizar el mantenimiento de las dotaciones hasta ahora previstas y el incremento correspondiente al aumento de densidad), al desarrollo del Area 11-15 mediante la figura de un Plan Especial de Reforma Interior (ya que las determinaciones del documento se consideran insuficientes como para permitir un desarrollo directo) y a la solución viaria (ya que la solución prevista en el documento desde la futura variante de la carretera GI-2630 no resulta admisible ni coincide con lo actualmente proyectado por la Diputación para esta nueva vía).
En consecuencia, y habiéndose observado en cuanto a su tramitación las reglas procedimentales previstas en la normativa urbanística en vigor, este Consejo de Diputados, vista la legislación de aplicación, a propuesta del Diputado Foral de Obras Hidráulicas y Urbanismo y previa deliberación,
ACUERDA
Aprobar definitivamente el expediente de «Modificación de Elementos de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Legazpi para las Areas 10-2 y 11-15».
La aprobación definitiva se otorga con las siguientes condiciones:
1. El planeamiento de desarrollo deberá reservar un total de 7.000 metros cuadrados de suelo destinado a espacios libres y zona verdes, garantizando como parte del sistema general tanto un adecuado paseo de borde de río como una amplia plaza pública frente al Ayuntamiento.
2. El suelo perteneciente a la zona 11-15 será objeto de ordenación detallada a través del Plan Especial de Reforma Interior que contenga la ordenación del Area 10.2, o, en su caso, de un Plan Especial que se limite a la concreción de las determinaciones específicas aplicables a dicho ámbito 11-15.
3. No se aprueba el acceso viario desde la futura variante de la carretera GI-2630, de Urretxu a Bergara (San Prudentzio-Elorregi) por Legazpi y Oñati, previsto en el plano II.6 de la Modificación tramitada. En consecuencia, y como condición para el desarrollo de los aprovechamientos residenciales, el Plan Especial de Reforma Interior del Area 10.2 deberá prever y garantizar la construcción de otro segundo acceso además del previsto desde la actual travesía de dicha carretera. En todo caso, la solución viaria de accesos que se recoja en el Plan Especial deberá contar con el informe previo y favorable de la Dirección General de Carreteras de esta Diputación Foral.
El presente Acuerdo es definitivo y pone fin a la vía administrativa, pudiendo interponerse contra el mismo recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en Bilbao en el plazo de dos meses a partir del día de su publicación o, en su caso, notificación».
Anexo: Texto de la Normativa Urbanística contenida en el citado documento.
Donostia-San Sebastián, a 3 de setiembre de 1998.—El Secretario Técnico, Javier Capdevila Mayoral.
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VII.
REDACCION DE LA NORMATIVA APLICABLE TRAS LA MODIFICACION PLANTEADA
I. INTRODUCCION
El presente documento define las Normas Particulares de nueva aplicación para el Area 10 —Ensanche de Plazaola— y para la 11-15, no afectándose a las disposiciones de carácter general referentes a la aplicación de las Normas Subsidiarias, a excepción de aquellos aspectos específicadamente recogidos en el siguiente cuadro de características modificado.
II. NORMAS PARTICULARES PARA EL AREA 10-ENSANCHE DE PLAZAOLA
Superficie: 57.669,5 m
².Densidad bruta: 70 viv/Ha.
1. Criterios y Objetivos de Ordenación.
—Desarrollo prioritario del Area, concebida como reserva urbana primordial de Legazpi por sus características de localización y condiciones topográficas.
—Restauración de la jerarquía urbana preexistente en el área urbana reforzando el carácter central del casco histórico implementado con la nueva intervención a acometer.
—Gestión pública de la intervención en orden a ofertar vivienda de protección oficial en el mercado de la vivienda del municipio.
—Ordenación de los usos en el vacío urbano y urbanizado existente junto al centro neurálgico de la villa, teniendo en cuenta las fachadas a éste del casco histórico, de la Iglesia y de la Casa Consistorial, y la continuidad viaria y urbana en general.
—Integral en la trama urbana el cauce fluvial del Urola.
—Trazado de una solución rodada periférica para el tráfico de vehículos en tránsito.
—Dotación de equipamientos comunitarios, servicios públicos, mercado y plazas de aparcamientos y garajes que potencien la centralidad de la intervención.
— Consolidación, con carácter general, de la edificación residencial existente de media edad.
2. Régimen Urbanístico General.
2.1. Calificación Global.
ZONA 10.1/A-II - Residencial Intensiva.
—Superficie: 4.320 m
².—Condiciones de aprovechamiento:
Edificabilidad zonal: 1,95 m
²(t)/m².Edificación consolidada (n.º viv.): 84.
Edificación consolidada (m
²(t)): 8.416 m²(t).—Se consolida la edificación existente no señalada como fuera de ordenación en sus características actuales, no permitiéndose aumento alguno del aprovechamiento constructivo o volumétrico.
ZONA 10.1/S.G. - Caude Fluvial.
—Superficie: 1.760 m
².ZONA 10.2/A-II - Residencial Intensiva.
—Superficie: 36.487,5 m
².La fase 1.ª de 15.849,5 m
² está construida y consolidada, en virtud de las determinaciones desarrolladas en el PERI que se aprobó para la totalidad del Area 10 de las Normas Subsidiarias.La fase 2.ª de 20.638 m
² está pendiente de desarrollo siendo objeto del presente documento, por lo que procedemos a definir el aprovechamiento otorgado en base a la nueva ordenación planteada.—Condiciones de aprovechamiento:
Superficie de techo de vivienda edificable: 15.605,55 m
²(t).Número máximo de viviendas: 183 viviendas.
Superficie de techo en garajes: 7.001 m
².Trasteros bajo cubierta: 1.836 m
².Perfil edificatorio máximo: Semisótano + P.B + 3 P.A + BC.
—Si bien se define un perfil máximo con carácter general, los edificios que se sitúen en disposición paralela al río Urola, se propone un perfil edificatorio de Sótano + P.B+ 2PA.
—En particular para esta zona no será de aplicación la ordenanza genérica establecida para las áreas residenciales intensivas relativa a la prohibición de realizar vuelos.
—En este Area los bajos de los edificios se destinarán a viviendas con jardín privado, no siendo admisible el uso terciario, salvo que el P.E.R.I. que se redacte, considere —por la ubicación de algún edificio— de interés la admisión del uso comercial en planta baja.
ZONA 10.2/S.G. - Cauce Fluvial.
—Superficie: 6.422 m
².ZONA 10.3/S.G. - Travesía.
—Superficie: 8.680 m
².2.2. Régimen Jurídico de Desarrollo y Ejecución.
—Clasificación del suelo: Suelo urbano.
—Régimen de desarrollo y ejecución del planeamiento:
Plan Especial de Reforma Interior: La unidad 10.3 (cauce fluvial) en la actualidad está desarrollada, tanto al tramo que afecta a la fase 1.ª como a la 2.ª
—Condiciones y plazos de actuación: Se definen las siguientes unidades:
La obtención de los sistemas Generales se realizará por el sistema de expropiación.
En el Area 10-2 fase 2.ª, será el P.E.R.I. el que delimite las Unidades de Ejecución Urbanística y defina el sistema de ejecución.
La Entidad Mercantil Gesai, S.A., en virtud del Convenio Urbanístico celebrado el día 21 de noviembre, materializará la totalidad del aprovechamiento urbanístico que le corresponde en el ámbito objeto del Expediente de la Modificación de las Normas Subsidiarias, en el Area 10-2 fase 2.ª en las condiciones reguladas en la Estipulación Sexta del mencionado Convenio, que serán expresamente recogidas en el P.E.R.I.
2.3. Determinaciones de ordenación pormenorizada con rango y vinculación normativa en NN.SS.
—Condiciones de calificación pormenorizada:
Sistema de Espacios Libres (Dominio y Uso Público): 2.665 m².
Sistema de Equipamiento Comunitario (Dominio y Uso Público):
Arkupe: 550 m
².Frontón municipal: 865 m
².Locales municipales: 252 m
².—Dotación de garajes y aparcamientos:
Dotación mínima de aparcamientos en superficie: 100.
Dotación mínima de garajes subterráneos privados: 144.
Dotación mínima de garajes subterráneos públicos:100.
—Condiciones de ordenación: Como criterios cualitativos de intervención se señalan la ejecución de una gran plaza en la trasera actual del Ayuntamiento, con la construcción de un edificio de uso público denominado «Arkupe» y un nuevo frontón municipal que sustituya al existente.
—Condiciones de urbanización: Las rasantes de la nueva ordenación se determinarán en el P.E.R.I. que tendrá en cuenta las existentes en el Area 11-15 y en kale Nagusia y Aizkorri kalea.
La travesía Este tendrá una anchura mínima de calzada de 7,00 m.
El viario interno se definirá en todas sus características, sección, aparcamientos, etc. en el correspondiente P.E.R.I..
Se dispondrán alineaciones de árboles en el borde del río.
Los materiales y elementos de urbanización de los espacios urbanos serán de alta calidad de diseño, materiales y ejecución.
—Condiciones de programación: Se iniciará los trámites de modificación del P.E.R.I. aprobado para la totalidad del Area 10, en lo que afecta a la fase 2.ª La tramitación de este expediente se simultaneará con el Expediente de Modificación de las Normas Subsidiarias para este Area.
ZONA 11/15.
1. Superficie.
41.489 m
².2. Clasificación urbanística.
Suelo urbano.
3. Calificación general.
3.1. Zonificación general:
—U.D.U 11/15 (39.830 m
²):Residencial Casco Antiguo 19.867 m
².S.G. Equipamiento religioso 1.683 m
².S.G. Equipamiento Cívico-Administrativo 509 m
².S.G. Red Viaria Urbana 15.207 m
².S.G. Parque urbano 1.280 m
².—U.A.U. 11/15-2 (1.589 m
²):Residencial Casco Antiguo 989 m
².S.G. Red Viaria Urbana 550 m
².—U.A.U 11/15-1 (nuevo aprovechamiento):
Superficie: 5.923,5 m
².Condiciones de aprovechamiento:
* Superficie de techo de vivienda edificable: 4.800 m
²(t):Parcela A: 1.200 m
² (V.P.O.).Parcela B: 3.600 m
² (Vivienda Libre).* Número mínimo de viviendas: 48 viviendas:
Parcela A: 12 viviendas.
Parcela B: 36 viviendas.
* Superficie en planta de nueva edificación (sobre rasante): 1.480 m
²:Parcela A: 434 m
².Parcela B: 1.046 m
².* Superficie de porches en planta baja: 350 m
²:Parcela A: 175 m
².Parcela B: 175 m
².* Superficie máxima de uso terciario en P.B: 1.020 m
²:Parcela A: 219 m
².Parcela B: 801 m
².* Superficie de sótano edificable: 1.785 m
²:Parcela A: 589 m
².Parcela B: 1.196 m
².* Perfil edificatorio:
Parcela A: 1 sótano + P.B. + 3 pisos.
Parcela B: 1 sótano + P.B. + 4 pisos.
3.2. Aprovechamiento global.
Viviendas consolidadas 437 viviendas.
Potencial del Casco U.D.U. 11/15-1 110 viviendas. Total aprovechamiento Global 547 viviendas.
3.3. Intensidad de uso:
Neta residencial 276 viv./Ha.
Bruta 133 viv./Ha.
4. Condiciones de Planeamiento.
Las Parcelas A y B de nuevo aprovechamiento que se crean, la plaza del Ayuntamiento y parte de la U.A.U 11/15-2 serán objeto de un Estudio de Detalle.
En el resto del Area no es preciso el desarrollo del planeamiento subordinado, se redactarán proyectos de edificación P.E.D. en cada finca o parcela, de acuerdo con las presentes Normas.
5. Condiciones de actuación.
En el Area 11-15 se definirá una única Unidad de Ejecución Urbanística, donde se incluyen las Parcela A y B de nuevo aprovechamiento y el solar ocupado en la actualidad por el equipamiento escolar. El sistema de ejecución será el de Cooperación, siendo el Ayuntamiento de Legazpi el que asume la iniciativa de la gestión. (Ver plano II-10 «Régimen de desarrollo y gestión»).
Actuación Directa sobre el resto de las fincas pormenorizadas.
El plazo máximo para iniciar las labores de gestión y de redacción de los Proyectos de Urbanización y Construcción de las denominadas Parcelas A y B, será como máximo de 2 años contados a partir de la aprobación definitiva del Expediente de Modificación de las Normas Subsidiarias.
6. Calificación pormenorizada y sistemas locales.
Sup. ocupada por la edificación: 16.549 m
².Sup. privada no edificada: 2.663 m
².Plazas de garaje subterráneo.
Plazas mínimas nuevo planeamiento: 48 plazas.
Plazas de Aparcamiento (consolidado): 50
Total garage y aparcamiento: 98 plazas.
7. Condiciones de edificación y volumen.
De acuerdo con las Ordenanzas de Zona Residencial, Casco antiguo (A.I.), las Normas específicas en cada ficha y del Estudio de Detalle que se redacte para la definición de las nuevas edificaciones.
8. Condiciones de urbanización.
Tanto en los planos como en las Normas específicas para cada finca se señalan expresamente las obras de urbanización que cada propietario o la Administración deben llevar a cabo. Las principales responsabilidades que en este sentido recaen sobre el Ayuntamiento son:
—Urbanización y construcción del acceso peatonal entre el casco e Itxaropen Auzategia, con ajardinamiento conjunto de la zona.
—Ampliación y mejora de la actual plaza y zonas adyacentes entre el Ayuntamiento y las nuevas edificaciones que se proponen.
—Sustitución del actual frontón municipal.
—Urbanización de las zonas que se ocupen para suelo privado de la finca Elorza-Enea, incluido el vallado p.e.r.i.metral de la finca.
—Demolición del edificio de las escuelas, ampliándose la plaza del Ayuntamiento.
9. Objetivos de ordenación e intervención.
Precisar las alineaciones y superficies edificables, así como las condiciones de edificación en altura, con el fin de consolidar el área.